Frais de notaire pour un terrain : ce qu’ils coûtent vraiment en 2025
Acheter une parcelle pour faire construire sa maison implique forcément de passer devant un notaire. Et si la partie “construction” n’est pas taxée, l’achat du terrain, lui, génère des coûts qu’il faut anticiper.
Alors, combien prévoir pour les frais de notaire pour un terrain en 2025 ? Peut-on réduire ces montants ? Varient-ils selon les départements ? Et surtout : existe-t-il une marge de négociation ?
Tu vas le voir, oui, il est possible d’agir — un peu — sur la facture finale. Entrons dans le détail.
Que comprennent les frais de notaire pour un terrain ?
Ce que l’on paie réellement
On pense souvent que le notaire encaisse l’intégralité des sommes… mais ce n’est pas le cas. Les frais de notaire pour un terrain sont en réalité répartis entre plusieurs acteurs :
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les droits de mutation, majoritairement reversés à l’État et aux collectivités ;
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les émoluments, c’est-à-dire la rémunération réglementée du notaire ;
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la contribution de sécurité immobilière pour l’enregistrement officiel ;
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les débours, correspondant aux démarches administratives (certificats, documents d’urbanisme, géomètre, etc.).
Un cas particulier : le terrain à bâtir
Acheter une parcelle en vue d’une construction neuve n’obéit pas aux mêmes règles qu’un achat dans l’ancien. Selon son statut, on distingue :
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le terrain nu à bâtir,
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le terrain constructible viabilisé (donc raccordé aux réseaux),
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le terrain non constructible.
Un terrain déjà viabilisé coûte plus cher à l’achat, ce qui gonfle mécaniquement les frais notariés.
Et si le vendeur est un professionnel soumis à la TVA, celle-ci remplace tout ou partie des droits d’enregistrement — un vrai levier pour alléger la note.
Quel montant prévoir en 2025 ?
Fourchettes observées
En 2025, les frais de notaire pour un terrain varient selon le profil du vendeur :
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7 à 9 % du prix si le terrain est vendu par un particulier ;
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3 à 4 % si la vente se fait via un lotisseur ou un promoteur soumis à la TVA.
Exemple
Pour un terrain vendu 90 000 € :
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par un particulier : entre 6 300 et 8 100 € de frais ;
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par un professionnel : entre 2 700 et 3 600 €.
Nouveautés 2025 : hausse possible des DMTO
Depuis avril 2025, chaque département peut augmenter sa part de droits de mutation jusqu’à 5 %.
Certains l’ont fait, comme le Morbihan ; d’autres non.
Le taux final varie donc d’un territoire à l’autre, influençant directement les frais de notaire pour un terrain.
Exemple complet de calcul de fais de notaire pour un terrain
Pour un terrain de 100 000 € vendu par un particulier :
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droits de mutation (≈ 5,09 %) : 5 090 € ;
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émoluments : environ 1 200 € ;
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contribution de sécurité immobilière : 100 € ;
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débours : ± 1 000 €.
Total : environ 7 400 €.
Soit 107 400 € à financer… et, dans beaucoup de banques, les frais de notaire pour un terrain ne sont pas finançables : il faut les payer via l’apport.
Peut-on réduire les frais de notaire pour un terrain ?
Choisir un vendeur professionnel
Les professionnels soumis à la TVA permettent d’alléger les frais de notaire pour un terrain, car la TVA remplace une part des droits d’enregistrement.
Un terrain viabilisé, un peu plus cher à l’achat, peut finalement revenir moins cher au global si tu économises :
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les travaux de raccordement,
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certaines formalités,
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une partie des droits de mutation.
Comparer les départements
Le taux des droits de mutation change d’un territoire à l’autre : il peut faire varier fortement les frais de notariés.
Dans certains départements, le taux est de 5,09 %, dans d’autres, il monte jusqu’à 5,81 %.
Si tu hésites entre deux zones, c’est un critère à intégrer comme tu le ferais avec la taxe foncière.
Négocier les émoluments
Peu de gens le savent, mais il est possible de négocier les émoluments sur la tranche supérieure à 100 000 € :
jusqu’à 20 % de remise selon les études notariales.
Une réduction sur ces honoraires peut diminuer légèrement les frais de notaire pour un terrain.
Obtenir une remise sur le prix du terrain
Comme les frais sont calculés sur le prix de vente, toute baisse obtenue réduit automatiquement les frais de notaire pour un terrain.
Une négociation réussie peut donc produire un double gain.
Frais de notaire pour un terrain : comment les intégrer dans ton projet ?
Le terrain est la première pierre de ton projet de maison neuve.
Et même si les frais de notaire pour un terrain constituent une dépense importante, ils ne doivent jamais guider seuls ton choix.
Il faut analyser l’ensemble du coût global :
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le prix d’achat,
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les raccordements aux réseaux,
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la création d’un accès (voirie, portail),
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le terrassement,
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le bornage,
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l’étude de sol,
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les éventuels travaux préparatoires si le terrain est en pente.
Un terrain plus cher, mais mieux placé, mieux desservi ou déjà préparé peut réduire les dépenses futures et assurer un budget plus stable.
À retenir en 30 secondes
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Les frais de notaire pour un terrain oscillent entre 3 % et 9 % selon le vendeur et la localisation.
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Depuis avril 2025, certains départements appliquent un taux de droits de mutation relevé à 5 %.
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Une négociation est possible sur une partie des émoluments du notaire (jusqu’à 20 %).
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Les terrains vendus par des professionnels assujettis à la TVA permettent de réduire les frais de notaire pour un terrain.
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