Étude de sol obligatoire lors de la vente d’un terrain : ce qu’il faut vraiment savoir
Acheter un terrain pour y faire bâtir sa future maison implique de s’intéresser à un élément souvent méconnu : la nature du sol. Avant même de penser aux fondations, aux plans, ou à la structure du bâtiment, il est essentiel de savoir si une étude de sol obligatoire doit être réalisée avant la vente. Dans quels cas le vendeur doit-il fournir ce document ? Est-il toujours à sa charge ? Quels sont les différents types d’études géotechniques ? On fait le point.
L’étude de sol est-elle obligatoire avant de vendre un terrain ?
La loi ELAN et les terrains à bâtir situés en zone argileuse
Depuis le 1er janvier 2020, la loi ELAN impose une étude de sol obligatoire pour certains terrains destinés à accueillir une construction.
Cette mesure vise à réduire les sinistres causés par les mouvements de terrain, notamment dans les zones où les sols argileux présentent un risque réel.
L’étude exigée doit :
-
être une étude G1, réalisée selon la norme NF P 94-500 ;
-
inclure une étude de site (ES) et des principes généraux de construction (PGC) ;
-
être conduite par un professionnel assuré en responsabilité décennale, habilité à produire ce type de mission géotechnique.
Cette étude G1 donne une première lecture globale du terrain, identifie les risques majeurs (présence d’eau, instabilité, mouvements) et propose un principe de fondations cohérent.
Même si elle pose les bases, elle devra ensuite être complétée lorsque le projet de maison sera précisément défini.
Comprendre le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA)
Le retrait-gonflement des argiles est l’une des principales causes de dommages structurels sur les maisons individuelles. Les sols argileux se contractent lors des périodes de sécheresse, puis se regonflent avec l’humidité.
Résultat :
le sol se déforme, entraînant parfois des dégâts lourds sur la structure d’une maison. Fissures, affaissements, décollement des murs, ruptures de canalisations… certaines réparations peuvent devenir extrêmement coûteuses.
La présence d’argiles est donc au cœur de l’obligation légale : si un terrain se situe en zone exposée, une étude de sol obligatoire est imposée au vendeur.
Comment savoir si une étude de sol obligatoire s’applique à un terrain ?
La réponse se trouve dans les documents d’urbanisme.
Si la parcelle est classée comme moyennement ou fortement exposée au retrait-gonflement des argiles, alors l’étude G1 devient une étude de sol obligatoire.
Pour vérifier la situation d’un terrain, il suffit de consulter la carte d’exposition disponible sur georisques.gouv.fr.
Ce document confirme la présence ou non d’un risque géologique significatif.
L’étude de sol G1 : étude de site et principes généraux de construction
Qui doit financer l’étude de sol G1 ?
Dans une zone exposée, l’étude G1 constitue une étude de sol obligatoire à fournir par le vendeur, et donc à ses frais.
En dehors des zones à risque, elle n’est pas imposée, mais de nombreux propriétaires la commandent malgré tout pour rassurer les acheteurs.
Même sur un terrain non argileux, cette étude peut révéler :
-
un sol rocheux rendant un sous-sol difficile à creuser,
-
la présence d’une nappe phréatique peu profonde,
-
ou des contraintes techniques pouvant impacter le projet.
Dans l’idéal, mieux vaut éviter de s’engager sans aucune information géotechnique. Et si le vendeur n’en fournit pas, il peut être prudent de la faire réaliser soi-même.
Quel est le prix d’une étude de sol G1 ?
Le tarif d’une étude G1 oscille entre 700 et 1 000 €, selon la superficie du terrain, le nombre de sondages et la complexité du site.
Son rapport doit notamment préciser :
-
les types de fondations envisageables,
-
les points de vigilance,
-
les besoins d’investigations complémentaires,
-
et les risques géologiques (glissements, teneur en eau anormale, instabilité…).
L’étude de sol G2 : une étape indispensable avant de construire
À quoi sert l’étude G2 ?
La G2 intervient après la G1 et constitue une étude beaucoup plus poussée.
Son objectif : confirmer toutes les hypothèses de l’étude préalable et dimensionner les ouvrages en fonction du projet réel.
Deux phases composent la G2 :
-
G2 AVP (avant-projet) : prédimensionnement des fondations, repérage des zones sensibles, sondages ciblés ;
-
G2 PRO : dimensionnement définitif des fondations, recommandations de terrassement, qualité des remblais, précautions d’exécution.
Cette étude précise comment construire de manière sécurisée, selon la structure prévue et la configuration exacte de la maison.
La G2 est-elle une étude de sol obligatoire ?
Depuis octobre 2019, la norme DTU 13.1 impose une étude G2 pour tous les chantiers de maisons individuelles, dans le cadre des marchés privés.
Autrement dit : quelle que soit la zone géographique, la G2 est une étude de sol obligatoire avant le démarrage du chantier.
Quel est le coût moyen d’une G2 ?
Son prix varie généralement entre 1 200 et 2 000 €, pouvant dépasser 2 500 € dans les sites exigeants (forte pente, accès délicat…).
C’est au maître d’ouvrage – donc à l’acheteur – de financer cette étude.
Un constructeur sérieux refusera d’ailleurs presque toujours de démarrer un projet sans disposer d’une G2 complète.
En résumé : quand parle-t-on d’étude de sol obligatoire ?
Pour récapituler :
-
Étude G1 obligatoire : lors de la vente d’un terrain situé en zone RGA → à la charge du vendeur.
-
Étude G2 obligatoire : avant la construction de toute maison individuelle → à la charge du futur propriétaire.
Ces deux investigations géotechniques réduisent très fortement les risques de désordres et sécurisent les choix de fondations, de terrassement et de conception.
Grâce à elles, l’acheteur sait exactement où il met les pieds… et le constructeur travaille sur une base fiable.
Envie de bâtir votre future maison neuve en toute sécurité ?
Demandez en quelques clics un devis pour obtenir les détails d’un projet de construction sécurisé.
